2011年9月24日
携帯データ復旧の質問です。水濡れが原因ではないのですが、液晶画面が写らなくなりました。保存している写真をなんとか取り出したいのですが、良い方法をご存知の方がいらっしゃればお願いします。キャリアはSoftbank、機種は931ＳＨです。素直に修理に出して、写真データーも取出して欲しいと言うしか無いと思います。尚、水濡れすると必ず故障して、データーが消えると勘違いしている人が多いですが…、今後の参考として下さい。私は水濡れ修理を半ばボランティアでしています。水没して間もないのであれば適切な処置で使えるようになる可能性は高いのです。もちろんデーターも復旧します。早い時期なら、絶縁低下でメモリーにアクセス出来なくなっているだけですから。真水に近ければ確実に復旧します。水濡れしたら…真っ先に電池を外す。→水分を可能な限り除去する。→積極的に完全乾燥させる。(高熱はダメ)→試しに短時間だけ電源投入→完全乾燥を確認する→電源投入。完全乾燥するまでは絶対に電池を装着してはいけません。電食作用が働いて錆びます。積極的に乾燥させても完全乾燥までには３日間以上掛かります。上記のようにしないと錆びて完全に故障して修理不能となります。真水であれば１００％大丈夫です。詳しくは私のブログを参照下さい。
2011年9月22日
明日、高速バスで東京から仙台に行きます。明日は雪とかで渋滞しそうですか？平日と土曜日の朝には、NHKラジオを聴いてますが、道路交通情報では、仙台付近の高速道路は、毎朝混雑しているようです。でも、高速バスも、ある程度余裕を持って、バスのダイヤを組んでいます。だから、大きく遅れることはないと思います。ただし、天候の状態や、高速道路上の交通事故があり、渋滞に巻き込まれることはあり得るのでそのときには、大きく到着が遅くなることはあるでしょう。
2011年9月19日
北海道での不動産投資を考えていますが、利回りがあんなに高いのでしょうか？３０歳独身で年収は７５０万です。不動産投資を一棟アパートから始めようと思っています。色々物件を見ているのですが、北海道には非常に利回りが多い物件が多数あります。利回り１５パーセントで満室賃貸中などの物件が多数あるのですが、なぜなのでしょうか？このあたりに投資して、北海道ならではの大きなリスクなどはあるのでしょうか？アドバイスいただければと思います。私も東京で会社員をしておりまして、今年不動産投資を始めました。 北海道でも検討していましたが、やめました。賃貸物件自体はかなり供給過多の地域ではあります。必然的に利回りは高くなります。礼金、敷金を０にして満室にしてる場合も多いです。ただ賃貸経営自体も田舎は特に、地主さんが昔の旧態依然のやり方をしていたりはするので、少しの努力で満室は可能だったりします。あれだけ広い地域ですので、勝ち組エリア、負け組エリアが顕著です。除雪車も道路に入ってくるので、その費用もかかるようですし、何より客付けしてもらった不動産屋に払う広告料、(東京では相場は１カ月分)が相場で３～４か月分！ これがかなり痛い出費ですね。 それもあり、若干利回りは高めでしょうか。北海道を諦めた他の理由が、東京住まいという事もあり、頻繁に物件へ行けない＝管理会社まかせ＝管理会社しだい＝管理会社のいうなり という懸念になります。 後、土地勘がない為、業者から適当な事を言われて売られる可能性を危惧しました。実際東京でもそうですが、業者さんはとにかく買い付け証明を書いてほしい為、こちらがダメだと判断しても、こんなものですよ！ と勧めてきます。(笑) 後は、１棟目という事で、賃貸経営の勝手がまだ分からない為、ほとんどを管理会社まかせというのが不安があったからです。ご存じだとは思いますが、 利回りも大事ですが、その物件が何年ローンが組める物件かが重要です。 RC４７年、重鉄３４年、木造２３年軽鉄２２年 の耐用年数が目安ですが、スルガ銀行だと年齢がわかめだと多少長めに組ませてくれます。ローン期間により、キャッシュフローが全然違います。 利回りが高い物件は古くてローン期間があまり取れない場合があります。私も残り耐用年数２３年のＲＣに３０年ローンを組んでいます。 耐用年数をオーバーしているので他銀行が融資を検討する際渋い顔をする、信用棄損というやつですが、(笑)キャッシュフローが残るので良いのです。 とにかくキャッシュを多く残し、現金を多めに入れて次を狙います。 木造の耐用年数が終わった物件でも、手入れされていれば、あなたはお若いので２０年は組めると思われます。 私は新宿まで中央線一本で５０分位の地域に購入しました。 利回りは１３％です。 物件は大体指し値が多少は効く事が多いので実際利回りは多少上がります。 埼玉、神奈川、東京の郊外でしたら、１５％は厳しいですが、近い物件があると思います。 １，２時間で物件にも行けます。自己資金いくらお持ちかわかりませんが、基本的に住宅ローンとかもなければ簡単に融資がおりると思いますので、色んな業者に声を掛けておくとよいと思います。 融資が付くので優先的に紹介してくれます。１０００万くらいは必要ですが、オリックスを使って、木造新築を狙うのはいかがでしょう？神奈川、大田区あたりで新築１０％～であります。 金利が２％ちょっとで３０年組ませてくれるので、キャッシュフローが結構残りますし、新築、最新の設備、間取の為空室の心配を当分しなくてすみます。少し脱線しましたが、以上の理由で私は１棟目は北海道は見送りました。 ただ私の意見はあくまで机上の空論ですので、ベストなのは、東京にお住まいで、実際に北海道で賃貸経営をしてる方の意見ではないかと思います。
2011年9月16日
滅失証明って？ A氏はXとYの家を所有していまいた。Xは売却し、YはB工務店に頼み解体とアパートを建てました。アパート経営は数年順調でした。ある日、仲介の不動産屋からYの滅失証明はあるかとのこと。何も知らなかったAは、もともと知り合いだったB工務店に滅失証明を作成するにあたり、証明書の発行を依頼しにきましたが、B工務店は解体証明書の発行をかたくなに拒否しています。この先、AとBにはどのようなことが考えられますか？Ｂ工務店は、発行拒否の理由は？私の場合、解体証明の『作成』は登記上、誤りが発生することを避るため、お断りします。お客様手配の家屋調査士、司法書士などに『作成』を御願いし、押印等はさせて頂きます。しかし、疑問点としては、新築登記は行われているのでしょうか？建替えとなると、新築登記のときに、滅失登記のことも聞かれるのでは？と思いますが。いずれにせよ、一度法務局に相談されては？